Földhivatali joggyakorlat

Jogalkalmazói kérdések és válaszok

1. Teremgarázst érintő eljárásban, nagyszámú tulajdonos esetén, az elővásárlásról lemondó nyilatkozatok beszerzése kapcsán miként alkalmazható az Inyvhr. 75. § (3) bekezdése szerinti eljárás?

A válaszadás időpontja: 2019. december 19.

A jogszabály szerint “Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.”

A nyilvánvalóan nem fennálló kivételes körülmény esetén (pl. elérhető vagy nem nagyszámú jogosult), a főszabály szerint kell eljárni. A kivételes rendelkezés alkalmazhatóságát valószínűsíteni szükséges. E körben azonban a fővárosi ingatlanügyi hatóság elégségesnek látja:
– a felek együttes nyilatkozatát a rendkívüli nehézségről, illetve számottevő késedelmet valószínűsítő tényekről, és
– a valószínűsítés igazolásának valamely elfogadható formáját (közös képviselő által igazolt módon megtörtént faliújsági kifüggesztés, fotófelvétel, társasházi honlapon való közzététel stb.).

2. Szükséges-e elővásárlásról lemondó nyilatkozatok beszerzése, ha a lakást és a teremgarázs meghatározott hányadát dologösszességként értékesítik?

A válaszadás időpontja: 2019. december 19.

Önmagában az a körülmény, hogy egy lakást és egy teremgarázs meghatározott hányadát dologösszességként értékesítik, nem mentesíti az eladót a vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosultakkal való közlésétől, a tulajdonostársak elővásárlási joga ebben az esetben is fennáll. Ezt támasztja alá a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9. pontja és a következetes bírói gyakorlat is.

3. Nem soronkívüliséggel indult eljárásban módosítható-e a kérelem soron kívülire?

A válaszadás időpontja: 2019. december 19.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során akár a kérelem benyújtásakor, akár egy ezt követő időpontban is előterjeszthető soron kívüli elbírálás iránti kérelem. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 1996. évi LXXXV. törvény (Díjtörvény) 32/A. § (4) bekezdése alapján, a soron kívüli eljárás díja ingatlanonként 10.000 forint.

4. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 52. §-a alapján a határozatokból minden félnek, vagy csak az eljáró jogi képviselőnek kiadmányoz a hivatal? Hány példányt küld ki a hatóság? Van-e lehetőség több példány igénylésére?

A válaszadás időpontja: 2019. december 19.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 52. § (3) bekezdése alapján az ingatlanügyi hatóság a jogi képviselővel eljáró ügyfél részére a döntést főszabály szerint a jogi képviselője útján kézbesíti: minden esetben a döntés egy példányát küldi meg. Amennyiben ezt az ügyfél akár a kérelemben, akár más beadványban kéri, akkor a döntést közvetlenül az ő részére is kiadmányozza a földhivatal. Több példány igénylésére nincs lehetőség, ugyanakkor az ügyfélnek lehetősége van arra, hogy a döntésről utóbb iratmásolatot kérjen, oldalanként 100,- forint összegű igazgatási szolgáltatási díj ellenében (Díjtörvény 32/A. § (6) bekezdés).

5. Az Inytv. 7. § (5) bekezdését érintően felmerülő kérdés, hogy szükséges-e a szerződésben ranghelycserét rögzíteni? A tapasztalat szerint bár a zálogjog, végrehajtási jog letörlése rangsortól függetlenül megtörténik, a bankok mégis kérik a szerződésben a rangsorcsere feltüntetését.

A válaszadás időpontja: 2019. december 19.

Számos alkalommal fordul elő, hogy egy adott ingatlanra vonatkozó jog (jellemzően tulajdonjog) bejegyzésére irányuló kérelem iktatását követően nyújtanak be az ingatlanra bejegyzett zálogjog, illetőleg elidegenítési és terhelési tilalom törlésére irányuló kérelmet. Az ügyfelek érdeke, hogy ezek törlése minél előbb megtörténjen, tekintve, hogy legtöbbször a másik, korábbi beadvány elbírálását akadályozzák. Erre való tekintettel építette be a jogalkotó 2018. december 31. napjával az Inytv. 7. §-ába az (5) bekezdést, melynek alapján immáron a rangsorban előrébb álló beadványra tekintet nélkül lehetővé válik a jelzálogjog, önálló zálogjog, átalakításos önálló zálogjog, keretbiztosítéki zálogjog, az ezekhez kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom, továbbá a végrehajtási jog törlése. Ilyen esetben tehát nem szükséges rangsorcsere-kérelmet benyújtani. Ugyanakkor nem kizárt, hogy egyes bankok saját belső szabályzata jelenleg is előírja a szerződéskötés során az ügyfelek rangsorcseréhez történő hozzájárulását. Ez utóbbiakra a hatóságnak nincs ráhatása, ugyanakkor a jogszabályi helyzet egyértelmű: a földhivatal ilyen esetekben nem követelhet és nem is követel meg rangsorcsere-nyilatkozatot.

6. Hogyan viszonyul egymáshoz az Ákr. valamint az Inytv. és az Inyvhr. az ingatlan-nyilvántartási eljárásban? Az Ákr. 51. §-a vonatkozik-e az ingatlan-nyilvántartási eljárásra?

A válaszadás időpontja: 2019. december 19.

Az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) rendelkezéseit a hatósági nyilvántartással kapcsolatos ügyekben, így az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban is, alkalmazni kell. Az Ákr-től eltérni csak ott lehet, ahol arra maga az Ákr. kifejezett lehetőséget biztosít. Ugyanakkor bizonyos speciális eljárásjogi kérdésekben a szakági jogszabály számos esetben pontosítja, tartalommal tölti ki az Ákr. általános rendelkezéseit. Ilyen példaként említhető az Inytv. 25. § (2)-(3) bekezdése, amely az ügyfél fogalmára vonatkozóan tartalmaz értelmező rendelkezéseket vagy az egyes földügyi eljárások részletes szabályairól szóló 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet 9. § (2) bekezdése, amely a fellebbezés benyújtására jogosult személyek körét egyértelműsíti.

Az Ákr. 51. §-a szerint, ha a hatóság a rá irányadó ügyintézési határidőt túllépi, az eljárás lefolytatásáért fizetendő illetéknek vagy díjnak megfelelő összeget, ennek hiányában 10.000,- forintot megfizet a kérelmező ügyfélnek, aki mentesül az eljárási költségek megfizetése alól is. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban határidő túllépése esetén a hatóság az ügyfél részére egyszeres díjat fizethet csak meg, ez az eljárás lefolytatásáért fizetendő díj, annak megfelelő összeg. Mivel az ingatlan-nyilvántartási eljárásban annak természeténél fogva egyéb eljárási költség nem merül fel, így a kétszeres díjfizetés fogalmilag kizárt.

7. Van-e bármilyen formai vagy iratcsatolási kötelezettsége az eljáró ügyvédnek abban az esetben, ha társasházi ingatlan alapító okiratban meghatározott alapterületét nem érintő, abba be nem számító teraszépítés történik egy magasföldszinti lakásnál? (Az alapító okiratban a felek feltüntetik, hogy “Az ingatlanhoz tartozik x m2 alapterületű terasz.”)

A válaszadás időpontja: 2019. december 19.

Amennyiben a társasházi alapító okirat módosítása nem eredményez változást sem a társasházi törzslapon, sem a társasházi külön lapok bármelyikén, úgy annak ingatlan-nyilvántartásba történő benyújtására nem áll fenn jogszabályi kötelezettség. Ugyanakkor ilyen esetben is célszerű és javasolt a módosított alapító okirat benyújtása, annak okirattárban történő elhelyezése céljából. Ugyanis ha a jövőben bármely arra jogosult személy meg akarja ismerni a társasház hatályos alapító okiratát, azt a földhivatali okirattárból könnyedén be fogja tudni szerezni. Ezen túlmenően, amennyiben a későbbiekben olyan módosítás kerül benyújtásra, amely ingatlan-nyilvántartási átvezetést igényel, az ingatlanügyi hatóság számára is elősegítheti az ügyintézést, a tényállás tisztázását, ha rendelkezésére áll a korábbi, „köztes” állapotot tartalmazó okirat.

Az ügymenetet érintő kérdések és válaszok (a válasz jelenleg aktuális)

1. A jelenlegi szabályozás szerint használatbavételi engedély vagy fennmaradási engedély, illetve a használatbavétel tudomásul vételéről szóló végzés hiányában, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban építmény létesítésének átvezetéséhez szükséges az építéshatóság által kiállított hatósági bizonyítvány benyújtása. Az építéshatóság azonban hatáskör hiányára hivatkozva elutasítja hatósági bizonyítvány kiadását. Hogyan járjon el a jogi képviselő?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 65. §-a egyértelmű rendelkezést tartalmaz az ingatlanügyi hatóságokra nézve: ingatlan rendeltetésmódja, illetőleg alapterülete kizárólag építésügyi hatóság által kiállított okirat (hatósági bizonyítvány, használatbavételi engedély, fennmaradási engedély vagy használatbavétel tudomásulvételéről szóló végzés) alapján rögzíthető a tulajdoni lapon. Tekintettel arra, hogy a hatályos építésügyi és ingatlan-nyilvántartási előírások nem teljesen koherensek egymással és a probléma feloldására jogalkotói szinten kerülhet sor.

2. A földforgalmi jogszabály hatálya alá tartozó ügyletek kapcsán – tekintettel a szakigazgatási szervek eljárására is – mennyi idő alatt születnek meg a döntések a főváros területén?

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 30. § (1) bekezdése értelmében a föld adásvételi szerződések jóváhagyására irányuló eljárás ügyintézési határideje 80 nap. A jóváhagyási eljárások során Budapest Főváros Kormányhivatala a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara válaszát követően azonnal, jellemzően 30 napon belül meghozza eljárást lezáró érdemi döntését és gondoskodik annak kézbesítéséről.

3. A jelenlegi leterheltség mellett az ingatlanügyi hatóság tudja-e biztosítani, a soron kívüli eljárásra vonatkozó kérelem benyújtása esetén az ügyintézés valóban gyorsabb lesz? Milyen feltételek alapozhatják meg a soron kívüli eljárás engedélyezését? Soron kívüli eljárásban milyen mértékű az eljárás lerövidülése?

A soron kívüli eljárást az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 46. §-a szabályozza. A vonatkozó kérelem tárgyában vezetői szinten születik döntés. Annak engedélyezése esetén a hatóság a kérelmet záradékkal látja el, nemleges döntés esetén alakszerű végzést hoz, mellyel szemben az eljárást lezáró döntés elleni fellebbezés keretében nyílik jogorvoslati lehetőség. Az engedélyezés tárgyában az ingatlanügyi hatóság mérlegelési jogkörben dönt. A döntéshozó elsősorban azt vizsgálja, hogy az érintett ingatlan tulajdoni lapján van-e megelőző széljegy (és ha igen, akkor mennyi), illetve hogy a beadvány alapján várhatóan szükséges-e hiánypótlási felhívás kibocsátása vagy pedig teljes körűen tisztázott a tényállás és az érdemi döntéshozatalnak nincs akadálya. A soron kívüli elbírálás iránti kérelem bármely elsőfokú ingatlan-nyilvántartási eljárásban előterjeszthető, ezzel szemben fellebbezési eljárás, továbbá a földmérési szakterület vonatkozásában ezt jelenleg jogszabályi előírás nem teszi lehetővé. Soronkívüliség engedélyezése esetén az ingatlanügyi hatóság 8-10 napon belül döntést hoz.