Földhivatali joggyakorlat

A fővárosi ügyvédek számára készülő Pesti Ügyvéd című folyóiratban komoly hagyománya van a földhivatali gyakorlat szerkesztett ismertetésének. A korábban megjelent tájékoztatók szerzője, a BÜK szakmai közéletének meghatározó alakja, dr. Balogh Béla évtizedeken keresztül képviselte az ügyvédség szakmai érdekeit, és időt, energiát nem kímélve segített az általános gyakorlati kérdések megválaszolását, a hatósági joggyakorlat ismertetését célzó írások publikálásával. Balogh Béla kartársunk már nincs közöttünk, és bár Őt nem lehet pótolni, a Kamara korábbi, valamint jelenlegi vezetésének szándéka szerint munkáját dr. Kussinszky Péter kollégánk vette át.

Ma a közösségi felületek gyorsabb és közvetlenebb információcserét tesznek lehetővé, de ez nem jelenti, hogy ne lenne égető szükség a kollégák által felvetett, a földhivatal által megválaszolt, valamint a földhivatal által egyébként fontosnak tartott kérdések és válaszok közzétételére.

Jelen szakmai fórum dr. Tóth M. Gábor elnök úr kérésére jött létre, és a fenti célok szerint, azokat szolgálva született meg.

Kérjük, hogy a jövőben e rovatból is tájékozódjanak, és amennyiben elvi jelentőségű gyakorlati kérdésük lenne – ami nem jelenti jogesetek konkrét megoldását – , írják meg nekünk (e-mail: ingatlan@bpbar.hu). Az arra adott válaszokat közkinccsé fogjuk tenni, és igyekszünk egy folyamatosan bővülő tudásbázist építeni, mindannyiunk munkáját segítendő.

Földhivatali konferencia a Kamarában (2021. március 9.)

Budapest Főváros Kormányhivatalának Földhivatali Főosztálya és a Budapesti Ügyvédi Kamara közös rendezésében az évente szokásos ingatlan-nyilvántartási konferenciát a pandémia miatt idén online formában tartottuk meg. A konferencia előadói a Földhivatali Főosztály részéről dr. Magony Judit osztályvezető jogtanácsos és dr. Hajdú Tádé főtanácsos, jogi előadó voltak.

Az előadásról készült felvétel teljes terjedelmében ITT érhető el, az előadók által a Kamara rendelkezésére bocsátott előadásanyag pedig ITT olvasható. A szakmai prezentáció keretében elhangzott kérdések és válaszok az innen letölthető dokumentumban olvashatók.

Jogalkalmazói kérdések és válaszok

  • Szükséges-e konzuli hitelesítéssel ellátott ügyleti meghatalmazást utóbb ellenjegyzéssel ellátni? (A válaszadás időpontja: 2021. április 30.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (3) bekezdése értelmében a tulajdonjog keletkezésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. E rendelkezés nem tesz különbséget a között, hogy az okiratot belföldön vgy külföldön állították ki, hanem azt rögzíti, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a tulajdonjog bejegyzés alapjául közokirat, illetve ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgálhat. Az Inytv. 33. § (2) bekezdése szerint továbbá, ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségi előírások szerint kell kiállítani. Ezen jogszabályi rendelkezésekből az következik, hogy amennyiben az ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott szerződést bármely fél helyett, annak képviseletében meghatalmazottja írja alá, az ügyleti meghatalmazást is vagy közokiratba, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott magánokiratba kell foglalni.

A kérdés szerinti esetben az ügyleti meghatalmazást külföldön kelt magánokiratba foglalták. A külföldön kelt magánokiratokra vonatkozó külön szabályokat az Inyt. 35. §-a határozza meg, melynek értelmében a külföldön kelt magánokiratot diplomáciai hitelesítéssel, illetve felülhitelesítéssel kell ellátni, amely a nyilatkozattevő aláírásának (kézjegyének) hitelesítésére szolgál. Az okiraton szereplő aláírás konzuli hitelesítése azonban nem ad felmentést az adott állam joga által előírt alaki követelmények teljesítése alól. Ebből következően a külföldön kelt olyan magánokiratnak, amelyet diplomáciai aláírás-hitelesítéssel láttak el, meg kell felelnie az Inytv. által előírt alaki követelményeknek, azaz magánokirat esetében az ügyleti meghatalmazást utóbb ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni.

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVII. törvény (Üttv.) 44. § (1) bekezdése szerint az okirat ellenjegyzésével az ügyvéd azt bizonyítja, hogy az okirat a felek kinyilvánított akaratának és a jogszabályoknak megfelel, az okiratban megjelölt felek, illetve az eljáró képviselőik azonosítását elvégezte, és azt, hogy az okiratban megjelölt fél az iratot előtte vagy helyettese előtt írta alá, illetőleg aláírását előtte vagy helyettese előtt saját kezű aláírásának ismerte el. Az Üttv. 44. § (5) bekezdéséből következően olyan személy esetében, aki az okiratot külföldön írta alá, és aláírását az erre vonatkozó szabályok szerint hitelesítették – értve ezalatt a diplomáciai hitelesítést, felülhitelesítést, és a hitelesítési záradékot (Apostille) -, az ügyvéd az ellenjegyzésével azt bizonyítja, hogy az okirat a felek kinyilvánított akaratának és a jogszabályoknak megfelel. Azt azonban értelemszerűen nem bizonyítja, hogy az okiratban megjelölt fél az iratot előtte vagy helyettese előtt írta alá, illetőleg aláírását előtte vagy helyettese előtt saját kezű aláírásának ismerte el. A diplomáciai hitelesítés, felülhitelesítés, vagy a hitelesítési záradék kizárólag a nyilatkozattevő aláírásának hitelesítésére szolgál, azt igazolja, hogy a nyilatkozattevő az okiratot a hitelesítő előtt saját kezűleg írta alá, azaz (a külföldön aláírt magánokirat tekintetében) lényegében kiegészíti, de nem pótolja az ügyvédi ellenjegyzést.

  • Hogyan történik az eredetben bemutatott halotti anyakönyvi kivonat hivatali hitelesítése? (A válaszadás időpontja: 2021. április 30.)

Az ügyfélfogadáskor eredetben bemutatott halotti anyakönyvi kivonat hitelesítése helyben megtörténik. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 50. § (5) bekezdésében foglaltak alapján, elhalálozásra hivatkozással, haszonélvezeti jog, tartási jog, használat joga törlésére irányuló kérelem esetén, az ingatlanügyi hatóság összeveti a személyiadat- és lakcímnyilvántartás adatbázisának adatait az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokkal. Amennyiben megállapítja, hogy a bejegyzett jogosult elhunyt, intézkedik a törlésről. Ilyen esetekben a határozat meghozatalához nem követelhető okirat, így halotti anyakönyvi kivonat, vagy annak másolata sem szükséges. A törlésre irányuló kérelem nem csupán az eljárás megindítására szolgáló formanyomtatványon nyújtható be, a bejelentést e-mail útján is fogadja a Földhivatali Főosztály. Az e-mailben meg kell jelölni a kérdéses ingatlant, és igazolni kell a kérelmező ügyfélminőségét is.

  • A kamarai azonosító számnak (KASZ) az ellenjegyzésben kell-e szerepelnie, vagy elegendő, ha azt az okirat egyébként tartalmazza? (A válaszadás időpontja: 2021. április 30.)

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 43. § (2) bekezdés d) pontja alapján az ellenjegyzett okiratot az ellenjegyző ügyvédnek a neve, a kamarai azonosító száma, az ellenjegyzés ténye, továbbá az ellenjegyzés helye és időpontja feltüntetése mellett alá kell írnia. A szabályszerű ügyvédi ellenjegyzés e kötelező tartalmi és formai elemekből áll. Amennyiben az ellenjegyzés kötelező tartalmi elemei (tehát az ellenjegyző ügyvéd neve, kamarai azonosító száma, az ellenjegyzés ténye, az ellenjegyzés helye és ideje, valamint az ellenjegyző ügyvéd szárazbélyegzőjének lenyomata) közül akár egy is hiányzik, vagy nem az ellenjegyzésben szerepel, az adott okirat ellenjegyzése nem tekinthető szabályszerűnek. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 39. § (3) bekezdésének e) pontja alapján a szabályszerű ellenjegyzés hiánya a kérelem elutasítását eredményezi.

  • A tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtásakor alá kell-e írnia a kérelmet a jogi képviselőnek? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (3) bekezdése értelmében tulajdonjog bejegyzésének csak ellenjegyzett okirat alapján lehet helye. Az Inytv. 26. § (2) bekezdése szerint pedig az olyan eljárásban, melyben bejegyzés alapjául ellenjegyzett okirat szolgál, a jogi képviselet kötelező. Ez azt eredményezi, hogy az eljárást megindító formanyomtatvány kérelmen a kérelmező jogi képviselőjét fel kell tüntetni, és a jogi képviselőnek a kérelmet aláírásával kell ellátnia. Ez igazolja, hogy az ügyfél jogi képviselővel jár el.

  • Hogyan kell igazolnia jogosultságát a végrendeleti végrehajtónak az ingatlan-nyilvántartási eljárásban? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

A hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (Hetv.) lehetőséget biztosít arra az örökhagyónak, hogy végrendeleti végrehajtót nevezzen, és a végrendeleti végrehajtót a hagyatéki vagyontárgyak értékesítésére feljogosítsa. A végrendeleti végrehajtó a hagyatéki vagyontárgyak értékesítésére jogosult, azonban nem válik örökössé, nem szerez tulajdont a hagyatéki vagyontárgyakon. A végrendeleti végrehajtó csupán az “örökhagyó síron túli akaratának a megtestesülése”, aki rendelkezhet az örökhagyó végakaratának megfelelően az örökösök által megörökölt vagyonnal. A végrendeleti végrehajtó az örökösök nevében és képviseletében jár el a hagyatéki vagyontárgyak értékesítésekor.  A végrendeleti végrehajtó nyilatkozattételi jogosultságát a Hetv. 98. § (4) bekezdése szerinti végzéssel tudja az ingatlan-nyilvántartási eljárásban igazolni.

  • A tulajdonostársak felhívása esetén, számos alkalommal a tértivevény “nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, vagy a küldemény nem érkezik vissza, azt a postán kerestetni kell. Elfogadható-e az ilyen tértivevény, illetve lehet-e hivatkozni arra, hogy a küldemény nem érkezett vissza a feladóhoz? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadának kívülálló, harmadik személy részére történő értékesítésekor a tulajdonjog bejegyzési kérelem teljesítéséhez mellékelni kell az elővásárlásra jogosultak joggyakorlásról lemondó nyilatkozatát. A jogosultak kifejezett nyilatkozatának hiányában a felszólítást, a kapott vételi ajánlat közlését, átvételt igazoló irattal (például tértivevénnyel) kell igazolni. Ez a főszabály alóli elsődleges kivétel. A következetes bírói gyakorlat szerint szabályosan címzett küldemény esetében a „nem kereste” jelzéssel visszaérkezett tértivevény igazolja a közlés megtörténtét, így az ingatlan-nyilvántartási eljárásban elfogadható (Kfv.IV.37.064/2004/14., Kfv.IV.37.064/2007/6.). Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 75. § (3) bekezdése harmadlagosan – azaz a kivétel kivételeként – teszi lehetővé, hogy rendkívüli nehézség vagy számottevő késedelem esetén a szerződő felek az azt valószínűsítő körülményeket közös nyilatkozatban adják elő. Ugyanakkor lyen esetben is meg kell kísérelni a vételi ajánlat közlését azon jogosultakkal, akikkel a közlés nem ütközik nehézségbe. Ekkor tehát nem a közlést (felhívás átvételét) igazoló okiratot kell mellékelni az eljárásban, egyéb módokon is történhet a közlés megkísérlésének igazolása. Rendkívüli nehézségként értékelhető, ha a küldemény a feladóhoz hosszú időn át nem érkezik vissza, azt a postai szolgáltatónál kerestetni kell. Ezt a körülményt a szerződő feleknek közös nyilatkozatban kell előadnia, és csatolni kell a postai kerestetést igazoló iratot (tudakozványt) is.

  • A Magyar Posta Zrt. új levélfeladási rendszerében a “tértivevényeket” a feladó írásbelinek nem minősülő elektronikus úton (e-mailen), elektronikusan hitelesített dokumentumként kapja vissza. A visszaérkezett “tértivevényen” a címzett aláírása nem, hanem átvevőként a “postás” jelzet szerepel, hiszen a járványügyi védekezés jegyében a digitális táblát a kézbesítő nem adja a címzett kezébe. Az ilyen “tértivevény” kinyomtatva alkalmas lehet-e az elővásárlásra jogosultak felhívásának igazolására? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az Inyvhr. 126/B. §-a szerint az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges okiratokat, igazolásokat – törvény, kormányrendelet, vagy az Inyvhr. eltérő rendelkezése hiányában – eredetben vagy közjegyző által hitelesített másolatban kell benyújtani. Az elektronikusan hitelesített dokumentum a nyomtatással a bizonyító erejét, eredetiségét elveszíti ugyan, azonban nem várható el az ügyféltől, hogy valamennyi esetben közjegyzői hitelesítéssel ellátott dokumentumot nyújtson be az eljárásban. A kérdéskört az E-ingatlan-nyilvántartás bevezetése rendezi majd megnyugtató módon. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás elektronizálásának megvalósulásáig a hitelesítés nélküli, kinyomtatott „tértivevény”, amelyen az átvételt a kézbesítő aláírása (a postás jelzet) igazolja, elfogadható.

  • Amennyiben az elővásárlásira jogosult elfogadja a vételi ajánlatot, belép a szerződésbe, tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez milyen okiratok szükségesek? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az elővásárlási jog háromalanyú jogviszony, melynek szereplői a dolog tulajdonosa (az eladó), a vevő és az elővásárlásra jogosult. Az elővásárlási jog gyakorlása esetén az adásvételi szerződés alanyaiban áll be változás, az eredeti kötelemnek (megállapodásnak) sem tartalma, sem tárgya nem módosul. Új szerződés megkötésére nem kerül sor. Azt kell igazolni az ingatlanügyi hatóság felé, hogy az elővásárlásra jogosult miként került a jogügyletbe. A tulajdonjog bejegyzéséhez csatolni kell az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát, melyből a vételi ajánlat elfogadása kitűnik, igazolni kell továbbá, hogy ezen nyilatkozatát a tulajdonossal közölte.

A fentiek tanúsítják, hogy a megállapodás az eladó és a joggyakorló között jött létre. Az Inytv. 29. § alapján ugyanakkor a joggyakorló javára szóló, kifejezett, alakszerű bejegyzési engedély is szükséges.

A Kúria 3/2007. KPJE határozatában a következőket fejtette ki. A polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 365. §-ának (1) bekezdésébe foglalt rendelkezés szerint (ami azonos a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:215. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezéssel) az adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonjogát a vevőre átruházni. Az eladó tehát akkor teljesíti az adásvételi szerződést, ha a tulajdonjogot a vevőre átruházza. A bejegyzési engedély kiadása tehát egyrészt a kötelmi ügylet teljesítése az eladó részéről, másrészt elengedhetetlen feltétele a tulajdonjog megszerzésének, mert e nélkül a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be. A bejegyzési engedély az eladó és a vevő megállapodásán alapuló egyoldalú címzett jognyilatkozat, melynek meg kell érkeznie az új jogosulthoz (a vevőhöz), aki ennek alapján kérheti tulajdonjogának a bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Az átruházás a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével fejeződik be. Abban az esetben, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos, mint eladó a kötelmi ügyletbe a belépését bejelentő elővásárlásra jogosult javára a bejegyzési engedélyt nem adja ki, az elővásárlásra jogosult tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be, mert a kötelmi jogi ügylet és a dologi hatályú bejegyzés alanyai eltérnének egymástól, melyre nyilvánvalóan nem kerülhet sor. Nem lehetnek más alanyai ugyanazon jogviszony egyes elemeinek, vagyis a kötelmi ügyletnek és a tulajdonjog bejegyzésének. A földhivatal nem jogosult az eladó által kiadott bejegyzési engedélyben feltüntetett vevő személyét megváltoztatni és helyette az elővásárlásra jogosultat tekinteni a bejegyzési engedély címzettjének. Az elővásárlási jogot gyakorló személynek tehát a saját nevére szóló bejegyzési engedéllyel kell rendelkeznie.

  • Vizsgálja-e a földhivatal az elővásárlási jog gyakorlásáról lemondó nyilatkozatok meglétét, ha az elővásárlási jog az alapító okiratban szerepel, de az ingatlan-nyilvántartásba nincsen bejegyezve? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 5. § (3) bekezdése szerint az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségre elővásárlási jog köthető ki. Az ilyen elővásárlási jogot az Inyvhr. 53. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően a társasházi törzslapra kell bejegyezni. Az ingatlanügyi hatóság a kérelemhez kötöttség elvénél fogva az elővásárlási jogot csakis erre irányuló kifejezett kérelem alapján jegyezheti be az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben a bejegyzés megtörtént, úgy az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartási eljárásban figyelembe kell venni, más esetben azonban nem. Ennek indoka az Inyvhr. 75. § megszövegezéséből egyenesen következik: az elővásárlási jog fennállásával csakis akkor kell foglalkozni, ha az jogszabályon alapul, vagy ha a megállapodáson alapuló elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza.

  • Mely esetekben nem szükséges a NAV adatlapot benyújtani az ingatlan-nyilvántartási eljárásban? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 92. §-a értelmében az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés végett benyújtott szerződés (okirat) iktatószámmal ellátott és hitelesített másolatát az illetékkiszabáshoz szükséges és rendelkezésre álló egyéb iratokkal együtt az ingatlan-nyilvántartási eljárás befejezését követően haladéktalanul, kísérőjegyzékkel továbbítja az állami adóhatósághoz. Az ingatlanügyi hatóság ezen kötelezettsége független attól, hogy a vagyonszerzés illetékköteles vagy illetékmentes.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban tehát vagyonszerzés esetén főszabály, hogy a bejegyzési kérelem teljesítéséhez a NAV adatlapnak rendelkezésre kell állnia. A NAV adatlapon tesz eleget a vagyonszerző az adóhatóság irányába fennálló bejelentési kötelezettségének.

Vannak azonban olyan esetek, amikor az Itv. mentesítést ad a bejelentési kötelezettség alól, azaz nem a jogszerzés esetleges illetékmentességét mondja ki, hanem felmentést ad az adatlap benyújtása alól. Az ingatlan-nyilvántartási eljárások közül csak kevés olyan van, ahol kifejezetten nem kérheti a földhivatal az adatlap benyújtását, ilyen az egyenesági rokonok, testvérek, vagy házastársak között történő ajándékozás: hiánypótlási felhívás kibocsátásának nem lehet helye.

Az ingatlanügyi hatóság egyebekben a NAV adatlap kitöltését, tartalmát jogszabályi felhatalmazás hiányában nem vizsgálja, nem vizsgálhatja. Kitöltéssel kapcsolatos bármely gyakorlati kérdésben az adóhatóság adhat felvilágosítást.

  • Az Európai Öröklési Bizonyítvány és külföldi közjegyző által kiállított közokirat szolgálhat-e bejegyzés alapjául az ingatlan-nyilvántartási eljárásban? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az Európai Parlament és a Tanács 650/2012/EU rendelete (Öröklési Rendelet) előírásai alapján a nem európai öröklési bizonyítványnak minősülő, de más tagállambeli közjegyző által kiállított okiratot is el kell ismernie az ingatlanügyi hatóságnak, az abban foglaltakhoz kötve van. Különbség csupán a tekintetben áll fenn, hogy az Európai Öröklési Bizonyítvány (EÖB) vizsgálata esetében az Inytv. 40/B. §- ban foglaltak szerint kell eljárni, míg más külföldön kelt közokiratot az Inytv. 34. §-ában meghatározottak, valamint a külföldön kiállított közokiratokra vonatkozó rendelkezések szerint kell vizsgálni és elbírálni. Előfordulhat olyan eset, hogy az EÖB nem tartalmazza a hagyaték tárgyaként konkrétan megjelölve a magyarországi ingatlant, és általánosságban rögzíti, hogy két örökös fele-fele arányban örököl, majd az utóbb a külföldi közjegyző által kiállított más okirat szerint a helyrajzi számmal megjelölt magyarországi ingatlant 1/1 hányadban az egyik örökös szerzi meg egyezség alapján. Az ilyen helyzet kifejezetten nem eredményezhet ellentmondás miatti visszautasítást, hiszen a két okirat nem ellentmondó, hanem míg az EÖB a hagyaték átszállásáról általános információt rögzít, addig a más külföldi közokirat a konkrét hagyatéki vagyontárgyról rendelkezik, az EÖB tartalmát gyakorlatilag pontosítja. Indokolt esetben a kérelmező a tényállás tisztázására, nyilatkozattételre hívható fel.

  • Egyéni vállalkozó tulajdonszerzése bejegyezhető-e az ingatlan-nyilvántartásba? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

Az egyéni vállalkozó ingatlan tulajdonjogát megszerezheti. Ehhez szükséges, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot (megállapodást) egyéni vállalkozói minőségében kösse meg, írja alá, és bejegyzési kérelmét is egyéni vállalkozóként terjessze elő.

Arra való tekintettel, hogy az egyéni vállalkozó jogalanyiságát tekintve természetes személynek minősül, az okiratban meg kell jelölni az Inytv. 32. § (1) bekezdés a) pont szerinti adatokat, valamint nyilvántartási számát, és neve mellett az “e.v.” toldatot (Az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló 2009. évi CXV. törvény 16. § (4) bekezdése). Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben ugyancsak azon adatoknak kell szerepelnie, melyek a természetes személyek esetén irányadóak, és a bejegyzésben fel kell tüntetni az egyéni vállalkozói minőséget, vagy az “e.v.” toldatot.

  • Milyen különös szabályok vonatkoznak a haszonélvezeti jog bejegyeztetésére? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

A földhivatalok az 1/2017. Közigazgatási-munkaügyi-polgári jogegységi határozatban leírtak mentén folytatják az ügyintézést. Az eladó jogosult arra, hogy a saját maga javára haszonélvezeti jogot tartson fenn az ingatlanon, ilyen esetben annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez bejegyzési engedély nem szükséges.

Haszonélvezeti jogot alapítani más személy javára lehet abban az okiratban, amelyben az állagvevő tulajdonjogot szerez, és lehet később is a tulajdonjog bejegyzését követően. A haszonélvezeti jog bejegyzéséhez a megállapodáson túl bejegyzési engedély is szükséges (Inytv. 29. §). A tulajdonjog átruházással egyidejűleg kikötött haszonélvezeti jog bejegyzéséhez a hozzájárulást az eladó adja, amennyiben pedig azt utóbb – külön okiratban – alapítják, akkor a bejegyzett tulajdonos.

  • Milyen építéshatósági okirat szükséges a társasházak bejegyzésére, a társasházi alapító okiratok módosításának átvezetésére irányuló eljárásokban? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

A jogalkotó 2020. június 18-ai hatállyal módosította az Inyvhr. 65. § előírásait, egyértelművé tette, hogy mely eljárásokban van szükség építéshatósági okiratra, és azt kinek kell kiállítania. Általánosságban elmondható, hogy társasházi ügyekben rendeltetésmódot az alapító okirat igazol. (Annak változását a polgármester által kiállított hatósági bizonyítvány.) Az alapterület tekintetében az alaprajzhoz tartozó numerikus területszámítást kell irányadónak tekinteni. Az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 8/2018. (VI.29.) AM rendelet 1. § 21. ponttal történő kiegészítésével egyértelművé vált az is, hogy hasznos alapterületnek az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (12.20.) Korm. rendelet (OTÉK) szerinti alapterület minősül, az alaprajzok ennek megfelelően készítendők. A jogszabályi ellentmondásból fakadó „alapterület-problémakör” ezzel megszűnt, nem fordulhat elő olyan eset, hogy az építéshatósági okirat és a záradékolt alaprajz eltérő adatokat tüntet fel.

  • Hogyan lehetséges a társasházi közös tulajdonú ingatlanrész külön tulajdonként történő nyilvántartásba vétele? (A válaszadás időpontja: 2021. március 25.)

A Tht., valamint azt megerősítve az Inytv. 2009. szeptember 30. napjától kezdődően lehetővé teszi, hogy a tulajdonostársak közössége 2/3-os vagy 4/5-ös többséggel döntsön a közös tulajdonú ingatlanrész (jellemzően padlástér, vagy volt házmesteri lakás) elidegenítéséről, azaz nem kell minden tulajdonos aláírása az eladáshoz. A változás nem egyszerűen az ingatlan adataiban történt változás, hiszen a külön tulajdon tárgya nő a másik társasházi alvagyon, a közös tulajdon rovására (Kfv. II. 37. 664/2013/6.). Ez azt jelenti, hogy az eljárást megindító formanyomtatvány kérelem „tárgy” rovatában nem adatváltozást, hanem alapító okirat módosításának átvezetését, és tulajdonjog bejegyzését kell kérelmezni. A változásvezetéshez a többi mellett olyan megállapodást is mellékelni kell, amely igazolja a társasház közössége részéről a közös tulajdonú ingatlanrész átruházását, a tulajdonjog keletkezését.

Az ingatlan-nyilvántartásban változást átvezetni kizárólag olyan személlyel szemben lehet, aki már jogosultként szerepel, vagy akit jogosultként egyidejűleg bejegyeznek. Ebből eredően, ha az okiratokban megjelölt tulajdonostárstól a kérelem elbírálásakor eltérő személy van az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyezve, akkor a kérelemnek helyt adó döntés nem hozható, mert aláírásának, nyilatkozatának hiánya pótolhatatlan kelléke a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak. Amennyiben az okiratok aláírását követően, de még a földhivatali eljárás megindítását megelőzően a tulajdoni lapon is megjelenő tulajdonos-változás történik, elfogadható, ha az Inytv. alakszerűségei szerint kiállított külön okiratban nyilatkoznak az új tulajdonosok arról, hogy a változásokról tudomással bírnak, azzal egyetértenek, azt magukra nézve kötelezőnek ismerik el.

Az okiratok aláírására továbbá egyetlen személynek – jellemzően a közös képviselőnek – meghatalmazás adható. Ebben az esetben az aláírás nyilvánvalóan azonosíthatónak minősül, azaz megfelel a jogszabályi előírásoknak akkor, ha a következőket tartalmazza: meghatalmazott neve olvashatóan, meghatalmazott meghatalmazotti minősége, meghatalmazott aláírása, annak feltüntetése, hogy mindazon tulajdonostársak képviseletében jár el, akik igenlő szavazatukkal hozzájárultak a változásokhoz (nem név szerint feltüntetve).

  • Hogyan értelmezendő a földhivatali eljárásban az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 2021. január 1-jei hatállyal kiegészült, ranghely tartásra vonatkozó 39. §-a? (A válaszadás időpontja: 2021. január 8.)

Az Inytv. 39. § (6) bekezdése szerint: a beadvány megtartja a benyújtás időpontjának megfelelő ranghelyét, ha az elutasításra a (3) bekezdésben foglaltak miatt került sor, és a döntés átvételétől számított 15 napon belül új kérelemben pótolták az elutasításról szóló határozatban megjelölt hiányosságokat, vagy ha a kérelem visszautasítására a (4) bekezdés f) pontjára tekintettel került sor, és a döntés átvételétől számított 15 napon belül az új kérelmet a megfelelő formanyomtatványon nyújtották be.

A fenti rendelkezés beiktatásával egyidejűleg a jogalkotó hatályon kívül helyezte az Inytv. 56. § (2) bekezdését, valamint módosította az Inytv. 56. § (4) bekezdésének szövegezését.

A változásokat együttesen értelmezve elmondható, hogy ha a kérelem elutasítására, visszautasítására az Inytv. 39. § (3) bekezdése vagy az Inytv. 39. § (4) bekezdés f) pontja alapján kerül sor, és 15 napon belül pótolják a hiányosságokat, akkor a beadvány megtartja ranghelyét keresetindítás hiányában is. A ranghely tartás tehát megmarad, anélkül azonban, hogy a döntéssel szemben jogorvoslati kérelmet kellene benyújtania a jogi képviselőnek. Az így benyújtott kérelemmel új ingatlan-nyilvántartási eljárás indul, melynek igazgatási szolgáltatási díját meg kell fizetni.

Átmeneti rendelkezés hiányában az új előírásokat a 2021. január 1-jén, vagy azt követően indult eljárásokban kell alkalmazni.

  • A földhivatalhoz benyújtott ajándékozási szerződésnek kell-e tartalmaznia az ingatlan forgalmi értékét? (A válaszadás időpontja: 2021. január 20.)

Az ingatlanügyi hatóság eljárásában elsődlegesen azt vizsgálja, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmi és alakszerűségi szempontból megfelel-e az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. §-ában foglaltaknak. Az Inytv. kifejezetten nem tartalmaz olyan rendelkezést, hogy az ajándékozási szerződésben meg kellene jelölni az ingatlan forgalmi értékét.

Az Inytv. előírásain túl a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:235. § (1)-(2) bekezdése tartalmaz releváns rendelkezéseket. Előírja az ingatlan ajándékozás kötelező írásba foglalását, és a birtokba adást, továbbá deklarálja a szerzés ingyenességét. Tehát forgalmi érték megjelölése a Ptk. szabályozása alapján sem kötelező, és értelemszerűen vételár megjelölésről sem beszélhetünk, az fogalmilag kizárt.

Mindezekből eredően a földhivatal nem vizsgálhatja, nem is vizsgálja, hogy az ajándékozás tárgyát képező ingatlan forgalmi értékét a szerződésben feltüntették-e.

Ugyanakkor a földhivatal – a szerzés esetleges illetékmentességétől függetlenül – a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 92. §-ban foglaltaknak megfelelően, továbbítja az adóhatóság részére. (Az adóhatósági eljárásban felmerülhet a forgalmi érték megjelölésének szükségessége.)

  • Milyen sajátos, ingatlan-nyilvántartási jogszabályi előírások merülnek fel egy okirattal szemben, ha az élettársak élettársi vagyonközösségre hivatkozó közös tulajdonban állapodnak meg? (A válaszadás időpontja: 2021. január 20.)

A házassági vagyonjoggal ellentétben a Ptk. 6:516. § (1) bekezdése kimondja, hogy ha élettársi vagyonjogi szerződés eltérően nem rendelkezik, az élettársak az együttélés alatt önálló vagyonszerzők. Az életközösség megszűnése esetén bármelyik élettárs követelheti a másiktól az együttélés alatt keletkezett vagyonszaporulat megosztását. Élettársi kapcsolat esetén tehát az élettársi különvagyon a főszabály: amennyiben annak fennállása alatt valamelyik fél ingatlantulajdont szerez, úgy az élettársa nem válik a törvény erejénél fogva ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonossá.

Az élettársi kapcsolatnak – a felek között létrejött élettársi vagyonjogi szerződés esetét kivéve – nincs olyan jogkövetkezménye, hogy az egyik fél által szerzett ingatlanra nézve a másik félnek dologi jogi igénye keletkezne. Ebből eredően két eset képzelhető el.

A felek között létezik élettársi vagyonjogi szerződés, melynek megfelelően a jövőbeni szerzés közösen történik. Az élettársi vagyonjogi szerződés azonban nem rendezi ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas módon az ingatlan jogi sorsát. Nem tartalmazza ugyanis például az ingatlan konkrét, helyrajzi szám szerinti megjelölését, hiszen az élettársak előre nem tudhatják, hogy mely vagyonelem kerül majd a jövőben a közös vagyonba.

A másik lehetőség, hogy az élettársi kapcsolat megszakadása esetén a felek rendezik egymással szemben fennálló követeléseiket, és tulajdon-átruházás történik. Ez esetben nem egy már fennálló, a törvény erejénél fogva létrejött tulajdonjogi viszony ingatlan-nyilvántartási feltüntetésére kerül sor (mint a házastársi vagyonközösség esetén), hanem az ingatlan tulajdonjogának tényleges átruházására. Az átruházás pedig konkrét jogcím meglétét feltételezi. (Azaz például, ha az egyik élettárs a másiktól kapott pénzösszegből vásárolt a saját javára ingatlant, akkor a vagyoni viszonyok rendezése körében ezt kiegyenlítheti azzal, ha odaajándékozza az ingatlant, vagy annak meghatározott hányadát. A jogcím ajándékozás.)

Ugyanilyen, jogcímet megjelölő megállapodás szükséges akkor is, ha az életközösség fennállása alatt történik az átruházás. Az élettársi vagyonközösség, közös vagyon elismerése tehát önálló jogcím nem lehet, az okirat általános tartalmi és alakszerűségi vizsgálat alá esik.

  • Az alapító okiratban római számmal jelölt, közös tulajdonú épületrészek önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez, vagy közös tulajdoni rész külön tulajdonban álló, meglévő ingatlanhoz csatolásához, szükséges-e hatósági bizonyítvány beszerzése, és annak az ingatlan-nyilvántartási kérelemhez csatolása? (A válaszadás időpontja: 2020. november 3.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 65. § (3h) bekezdésére figyelemmel sem egy közös tulajdonba tartozó épületrész önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez, sem pedig egy közös tulajdonba tartozó épületrésznek egy már meglévő, önálló ingatlant képező lakáshoz (vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséghez) csatolásához nem kéri a földhivatal építésügyi, vagy rendeltetésmódosítási hatóság által kiállított hatósági bizonyítvány benyújtását. Jellemző példa a felmerült kérdésre, amikor egy korábban házmesteri lakásként funkcionáló, közös tulajdonba tartozó ingatlanrészt egy új társasházi külön lapon, önálló ingatlanként vesznek nyilvántartásba, vagy amikor egy korábban közös tulajdonban álló mellékhelyiséget valamelyik már meglévő lakás területéhez csatolnak. A rendeltetésmód egyik esetben sem változik, azt az alapító okirat igazolja, míg az ingatlan alapterületének ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez az ingatlanügyi hatóság az alaprajzhoz tartozó numerikus területszámítást használja fel. Rendeltetésmódosítást igazoló építéshatósági okirat akkor szükséges, ha önálló ingatlannak minősülő ingatlan rendeltetése megváltozik.

  • Újonnan épült ingatlanban osztatlan közös tulajdonban álló teremgarázs eszmei hányadainak értékesítése zajlik. A teremgarázs tulajdonosa még kizárólagosan az építtető jogi személy. Minden adásvételi szerződésben kikötik, hogy az első értékesítések során nem illeti meg a jogszabályon alapuló elővásárlási jog az akkor már széljegyen szereplő korábbi vevőket. Vajon ezek a nyilatkozatok alkalmasak arra, hogy az újabb – de kizárólag csak elsőnek tekinthető – értékesítések során ne kelljen a már széljegyen szereplő személyektől bekérni az újabb, és így a konkrét értékesítésre vonatkozó lemondó nyilatkozatokat? (A válaszadás időpontja: 2020. november 3.)

Azt, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti-e meg, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:81. § (1) bekezdése szabályozza. A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése azt is rögzíti, hogy ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ezen törvényi rendelkezéseket a felek megállapodása nem írhatja felül, így természetesen a tulajdonostárs elővásárlási joga, valamint az eladónak a vételi ajánlatra vonatkozó közlési kötelezettsége mindenképpen fennáll, függetlenül attól, hogy a felek korábban kógens törvényi rendelkezésbe ütköző megállapodást kötöttek egymással. A tulajdonostárs tehát a Ptk. által biztosított elővásárlási jogáról nem mondhat le, és olyan jognyilatkozatot sem tehet, hogy a jövőre nézve, akár a többi tulajdoni hányad „első értékesítése” esetére elővásárlási jogával nem kíván élni. A tulajdonostárs lehetősége elővásárlási jogának gyakorlására ugyanis a vételi ajánlat közlésekor nyílik meg, és – megint csak a törvényi rendelkezés folytán – ekkor, a konkrét ajánlat ismeretében döntheti el, hogy kíván-e elfogadó nyilatkozatot tenni.

Az Inyvhr. 75. § (1) bekezdése szerint, amennyiben az ingatlanra jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Mivel egy tulajdonostárs esetében jogszabályon (a Ptk.-n) alapuló elővásárlási jog áll fenn (mégpedig a felek szándékától függetlenül), az ingatlanügyi hatóság helyesen jár el, ha valamennyi tulajdonostárs esetében vizsgálja az Inyvhr. 75. § (1) bekezdés (ennek hiányában a (2), illetve a (3) bekezdés) szerinti követelmények teljesülését.

Az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 6. pontja alapján – melyet az 1/2014. Polgári jogegységi határozat szerint a Kúria az új Ptk. alkalmazása körében is irányadónak tekint – a tulajdonosnak a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az olyan személyekkel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás. Utóbbi személyek azonban az elővásárlási jogukat csak akkor tudják gyakorolni, ha tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése az ajánlat elfogadására számukra nyitva álló határidőn belül megtörténik. Abban az esetben tehát, ha az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan a konkrét eszmei hányad értékesítésekor még a beruházó kizárólagos tulajdonában áll, tulajdonostársak nincsenek. Az a személyi kör, amellyel a vételi ajánlatot közölni szükséges, mégis egyértelműen meghatározható: mivel a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján az eladó az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot közölni az elővásárlásra jogosultakkal, a konkrét esetben a közlési kötelezettség azon személyekkel szemben áll fenn, akiknek a tulajdonjog bejegyzési kérelme a szerződéskötés időpontjában a tulajdoni lapon széljegyen szerepel. (Egy ilyen személy azonban az elővásárlási jogát attól függően tudja gyakorolni, hogy az elfogadó nyilatkozat megtételére számára nyitva álló határidőn belül tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik-e.)

  • Elfogadható-e olyan, személyes adatokban történő módosítás (például az ügyfél természetes személyazonosító adataiban, személyi azonosítójában, lakcímében elírás miatt szükségessé váló javítás), mely – tekintettel arra, hogy nem „tartalmi módosítás” – utólagosan eszközölhető az ügyvéd által? Sor kerülhet-e erre a szerződő felek általi aláírás után, de a földhivatali benyújtást megelőzően, vagy a földhivatali benyújtást követően? (A válaszadás időpontja: 2020. november 3.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (1) bekezdés a) pontja az okirat ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyezhetőségéhez az okirat tartalmi kellékeként írja elő az ügyfél természetes személyazonosító adatainak, lakcímének és személyi azonosítójának feltüntetését. Amennyiben az okirat tartalmában (a felek adataiban) a szerződő felek általi aláírás után kívánnak utólagosan változást, javítást eszközölni, arra okiratszerű javítás keretében kerülhet sor: tehát a módosított szövegrész mellett a szerződő felek által elhelyezett aláírással, és ennek vonatkozásában a jogi képviselő által elhelyezett újabb ellenjegyzéssel.

Ezt támasztja alá a következetes bírói gyakorlat. Így például a Legfelsőbb Bíróság Kfv.38.163/2010/6. számú eseti döntése is kimondja, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokban – adásvételi szerződés és bejegyzési engedély – elvégzett javítások az okirat tartalmának módosítását jelentik, amelyet valamennyi szerződő fél által aláírt, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott nyilatkozatba kellett volna foglalni. A beadvány átvezetésekor nem fogadható el az eljáró ügyvéd által az okiratokban történt javítás.

  • Az adásvételi szerződésben a vevő egy harmadik személy részére ingyenesen haszonélvezeti jogot alapít. A bejegyzéshez a vevő adja meg a bejegyzési engedélyt is. Az ingatlanügyi hatóság álláspontja szerint ebben az esetben csak a kérelem tulajdonjog bejegyzésre irányuló része teljesíthető, a haszonélvezeti jog bejegyzésre irányuló része nem, mivel ehhez is az eladónak kellene hozzájárulnia. Mi az oka ennek a földhivatali gyakorlatnak? (A válaszadás időpontja: 2020. július 16.)

A Kúria 1/2017. számú közigazgatási-munkaügyi-polgári jogegységi határozatának figyelembevételével, amennyiben a haszonélvezeti jog alapítására a tulajdon átruházással együtt kerül sor, a tulajdonátruházó szerződés az, amely a haszonélvezeti jog alapítását tanúsítja, ezért külön okiratra a haszonélvezeti jog bejegyzéséhez nincs szükség. A haszonélvezeti jog bejegyzéséhez nem szükséges az állagvevő engedélye, bejegyzési engedélyt (kizárólag) az eladónak kell adnia. Ebből nem következik az, hogy az egyedüli lehetséges szerződéses konstrukció a tulajdonjog osztott jogközösségként való átruházása, amikor az állagvevő és haszonélvezeti vevő egyaránt az eladótól szerez. Nincs annak jogszabályi akadálya, hogy az adásvételi szerződésbe foglalva a vevő alapítsa meg a haszonélvezeti jogot egy harmadik személy javára. Azonban minden olyan esetben, amikor egyazon okirat alapján és egyetlen ingatlan-nyilvántartási eljárásban kérik a vevő tulajdonjogának és a harmadik személy haszonélvezeti jogának a bejegyzését (az eladó tulajdonjogának törlésével egyidejűleg), az ingatlanügyi hatóságnak az Inytv. 32. § (1) bekezdés f) pontja alapján, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát kell megkövetelnie.

  • Budapesti ingatlanokat érintő csereszerződés esetén az egyik érintett ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, melynek tulajdoni lapján a tárgyi beadványt széljegyek előzik, a másik ingatlan tulajdoni lapja ellenben széljegymentes. Miért nincs lehetőség a kérelem ez utóbbi, széljegymentes ingatlanra vonatkozó részének teljesítésére, a tulajdonjog bejegyzésére? (A válaszadás időpontja: 2020. május 25.)

Csereszerződés esetén a kérelmet a Ptk. 6:234. §-ában foglalt kölcsönösség elve alapján nem lehet megbontani. A csere tárgyát, egymás ellenértékét képező ingatlanok vonatkozásában egy közös, valamennyi ingatlant érintő kérelem alapján, egyetlen ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatásának van helye, s ennek során a kérelem tárgyában egyetlen érdemi döntést hozhat az ingatlanügyi hatóság, amely konstitutív hatályú: a cserepartnerek tulajdonszerzése egyidejűleg történhet meg.

Abban az esetben, ha a kérelemben szereplő, tehát az eljárás tárgyát képező ingatlanok valamelyikének tulajdoni lapján a beadványt széljegy előzi, úgy az Inytv. 47/A. § (1) bekezdés a) pontja alapján a beadvány elbírálását függőben kell tartani. Az Inytv. 47/A. § (5) bekezdése azt is egyértelművé teszi, hogy az ügyintézési határidő az (1) bekezdés a) pontja esetében a rangsorban előrébb álló beadvány elintézését követő napon kezdődik. Tehát mindaddig, amíg bármelyik érintett ingatlan tulajdoni lapján megelőző széljegy szerepel, a többi ingatlan vonatkozásában sincs helye határozathozatalnak, tulajdonjog bejegyzésének.

  • A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:70. § (2) bekezdése az írásbeli alakhoz kötött szerződések szabályainál rögzíti, hogy „a szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél jognyilatkozatát, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását.” Ezen szerződéseket miként fogadja be a földhivatal, hány példányban szükséges benyújtani az okiratokat, illetve elvárt-e a földhivatal részéről egyéb olyan feltétel, amelyet előzetesen ismerni kell, a kérelmek elutasításának megelőzése érdekében? (A válaszadás időpontja: 2020. április 24.)

A Ptk. 6:58. §-a szerint a szerződés a felek kölcsönös és egybehangzó jognyilatkozata. A 6:70. § (2) bekezdése értelmében pedig a szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását. Utóbbi rendelkezés tehát szerződésként aposztrofálja a külön okiratokba foglalt, egybehangzó jognyilatkozatokat.

Ebből eredően, ha a felek külön okiratba foglaltan teszik meg jognyilatkozataikat, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 29. §-a szerinti megállapodás rendelkezésre áll.

Amennyiben az akarategyezőség fennáll, és az Inytv. tartalmi és alakszerűségi előírásai teljesülnek, az ingatlanügyi hatóság a bejegyzést teljesíti.

Ezt az álláspontot támasztja alá a XXV. számú Polgári Elvi Döntés III. pontja, amely szerint: „…a szerződést nem kell egy okiratba, illetve okiratnak minősülő egyéb írásbeli nyilatkozatba foglalni, hanem elegendő, ha a szerződés lényeges elemeit két vagy több, egymást kiegészítő írásbeli nyilatkozat tartalmazza (ajánlat-elfogadás, levél-válaszlevél stb.), feltéve természetesen, hogy ezek az okiratok (írásbeli nyilatkozatok) összességükben tartalmazzák mindazokat a kellékeket, amelyek az ingatlan átruházását célzó szerződés lényeges tartalmi elemeit adják.”

Az Inytv. 26. § (6) bekezdése előírja, hogy a Ptk.-ban foglalt okirati elvnek történő megfelelés érdekében a kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell mellékelni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot. Ebből eredően, ha a felek megállapodását létrehozó jognyilatkozatokat két különböző okirat tartalmazza, a rendelkezést mindkét okiratra alkalmazni kell, azaz mindkettőből két eredeti és egy másolati példányt kell benyújtani.

Fentiekben foglaltaktól el kell különíteni azt az esetet, amikor a 6:70. § (3) bekezdésében foglalt lehetőséggel élve a felek ugyanazt az okiratot írják alá, ám mindkét szerződő fél csak a másik félnek szánt példányt írja alá. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egyetlen okirat van, amely mindkét szerződő fél jognyilatkozatait tartalmazza, de nincs olyan szerződéspéldány, amelyet mindkét fél ellátott aláírásával.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek ekkor sincs akadálya. A kérelem teljesítésének feltétele a tartalmi és alakszerűségi előírások teljesülésén túl, hogy mind az egyik fél által aláírt okiratból, mind a másik fél által aláírt okiratból két eredeti és egy másolati példányt nyújtsanak be az eljárásban.

Sem az első esetben, sem pedig a második esetben nincs szükség arra, hogy az okiratokat összefűzzék.

  • Lehet-e az okirat benyújtására és a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárásban jogi képviselő az az ügyvéd, aki egy másik ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett, tulajdonjog átruházást tartalmazó okiratban szerződő félként szerepel? (A válaszadás időpontja: 2020. április 17.)

Az Inytv. 32. § (3) bekezdése arról rendelkezik, hogy nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, kamarai jogtanácsos, vagy a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. Konkrét jogszabályi rendelkezés tehát csak annak képezi akadályát, hogy az ügyvéd szerkesszen, illetőleg ellenjegyezzen egy olyan okiratot, amelyben ő maga szerződő fél.Annak nincs jogszabályi akadálya, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogi képviseletet másik ügyvéd lássa el, mint aki az okiratot ellenjegyezte. Ebben a kérdésben már az Üttv. hatályba lépését megelőzően is egyértelműen foglalt állást a Kúria, EBH2016. K.29. számon közzétett döntésében. Arra vonatkozóan azonban már nincs egyértelmű jogszabályi rendelkezés, hogy az ügyvéd eljárhat-e jogi képviselői minőségében egy olyan eljárásban, ahol ő maga is ügyletkötő fél. Konkrét tilalom hiányában az ügyvéd akár a saját jogi képviseletét is elláthatja. Ugyanakkor egy kérelemre induló olyan eljárásban, amelyben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat, illetve ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat szolgál – és az Inytv. 26. § (2) bekezdése folytán kötelező a jogi képviselet –, elengedhetetlen, hogy a jogügyletben részt vevő többi ügyfél részéről is rendelkezzen meghatalmazással. A jogi képviseletnek ugyanis az összes szerződő fél vonatkozásában meg kell valósulnia az eljárás során.

  • Az ingatlannak az eladón kívül két másik, Olaszországban, illetve Szlovákiában lakcímmel rendelkező tulajdonostársa van. Tekintettel arra, hogy a Magyar Posta a járványügyi helyzet miatt 2020. március 18. napjától felfüggesztette – sok más ország mellett – a Szlovákiába történő kézbesítéseket, elfogadja-e érvényesnek az ingatlanügyi hatóság, ha a felek nem postai úton, hanem DHL futárszolgálat útján küldik ki a tulajdonostársak részére az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos felhívásokat, illetve DHL által kiadott okirattal kísérlik meg igazolni, hogy a tulajdonostársak nem elérhetők az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett lakcímeiken? (A válaszadás időpontja: 2020. április 9.)

Az elővásárlási jog gyakorlására való felhívás, azaz a közlés igazolása a DHL futárszolgálat által kiállított okirat alapján is történhet: a felhívás átvételét kell igazolni. Amennyiben a tulajdonostársak nem érhetők el a megadott lakcímeiken, a DHL futárszolgálat által kiállított okirat ennek igazolására is alkalmas lehet. Ez utóbbi esetben szükséges a szerződő felek hivatkozása az Inyvhr. 75. § (3) bekezdésére.

A Magyar Posta – honlapjának tájékoztatása szerint – Olaszországba és Szlovákiába is vállalja a kézbesítést:
https://www.posta.hu/aktualitasok/fennakadasok_a_nemzetkozi_kuldemenyforgalomban_20200318

  • Szükséges-e rangsorcsere-kérelem benyújtása abban az esetben, amikor az előzetes társasház-alapítás ténye már szerepel a tulajdoni lapon, de a társasház bejegyzése iránti kérelmet más, széljegyen lévő beadványok előzik? (A válaszadás időpontja: 2020. április 2.)

Az Inyvhr., amely a felépítendő épületre vonatkozó társasház alapítás tényét az 53. § (4) bekezdésében szabályozza, az előzetes alapítás tényéhez nem társít olyan jogkövetkezményt, hogy az – a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényéhez hasonlóan – a társasház majdani megalapításának ranghelyét biztosítaná. Tehát míg az Inyvhr. 32. § (3) bekezdése alapján a tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének rangsorában kell bejegyezni, a társasház bejegyzésének, az egyes társasházi külön lapok megnyitásának ranghelyét nem az előzetes alapítás ténye, hanem a társasház bejegyzés iránti kérelem előterjesztésének időpontja fogja meghatározni.

A fentiekből eredően, amennyiben társasház bejegyzésére irányuló kérelmet nyújtanak be, és annak elbírálását a tulajdoni lapon szereplő elintézetlen széljegyeket megelőző rangsorban kívánják, akkor szükséges az Inytv. 44. § (2) bekezdése iránti rangsorcsere-kérelem benyújtása függetlenül attól, hogy az előzetes alapítás ténye szerepel-e a tulajdoni lapon, vagy sem.

  • Egy korábban nem azonosított, azonban adott ügy kapcsán távazonosított külföldi állampolgár által, külföldön aláírt ingatlan adásvételi szerződés távelőttemezhető-e akként, hogy a tulajdonjog e szerződés alapján bejegyzésre kerüljön? (A válaszadás időpontja: 2020. április 1.)

Az ingatlanügyi hatóság az Inytv. 32. § (2) bekezdés d) pontja, (3) bekezdése és a 39. § (3) bekezdés e) pontja alapján a szabályszerű ügyvédi ellenjegyzés meglétét ellenőrzi az okiraton. Az ügyvédi ellenjegyzés folyamatát, azon belül az ügyfél azonosításának megtörténtét nem vizsgálja, erre hatáskörrel nem rendelkezik. Az ügyfél-azonosítás szabályszerűsége teljes mértékben az ellenjegyző ügyvéd felelősségi körébe tartozik.

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 44. § (1) bekezdés c) és d) pontja értelmében az ellenjegyzéssel az ügyvéd többek között azt is tanúsítja, hogy az okiratban megjelölt felek, illetve az eljáró képviselőik azonosítását elvégezte, és az okiratot a felek előtte írták alá vagy az okiraton szereplő aláírást előtte sajátjukként ismerték el. Az ügyvédi ellenjegyzés mindezt abban az esetben is tanúsítja, amikor a szerződő fél az okirat aláírása, illetve az okiraton szereplő aláírás sajátjaként való elismerése során elektronikus hírközlő hálózaton keresztül az ellenjegyző ügyvéd számára a mozgóképet, valamint a hangot egyidejűleg továbbító és rögzítő eszköz igénybevételével jár el.

Ahhoz, hogy az okiraton szereplő ellenjegyzés az ingatlan-nyilvántartási eljárásban elfogadható legyen, az szükséges, hogy az ellenjegyzés teljes körű legyen, tehát ne tartalmazzon arra történő utalást, hogy az az Üttv. 44. § (1) bekezdés c) és d) pontjában foglaltakat nem tanúsítja.

Az Üttv. 44. § (7) bekezdésének figyelembevételével a külföldön kiállított, de Magyarországon ügyvédi tevékenység gyakorlására jogosult által ellenjegyzett magánokirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratnak tekintendő.

  • Amennyiben a társasház bejegyzése előtt (előzetes alapítás tényének feljegyzését követően) egy “művelés alól kivett lakóház és udvar” besorolású ingatlan tekintetében jelzálogjogok kerülnek bejegyzésre, a társasház bejegyzése során az egyes lakások tulajdoni lapjára automatikusan átjegyzésre kerülnek a jelzálogjogok, vagy ahhoz az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 53. § (3) bekezdése és 54. §-a alapján már szükséges a lakások tulajdonosainak, illetve a társasházi külön lapokon szereplő jogosultaknak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 29. §-ának és a 32. § (1) bekezdésének megfelelő (írásbeli) hozzájárulása is? (A válaszadás időpontja: 2020. február 18.)

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 6. §-a szerint a társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni. A hivatkozott jogszabályhely értelmében, amennyiben a földrészlet tulajdoni lapján – azaz jellemzően a majdani társasház törzslapján – bármely jog, vagy jogilag jelentős tény szerepel, a társasház alapítására az adott jog jogosultja és kötelezettje Tht. 6. §-a szerinti alakszerű, egyező tartalmú nyilatkozata alapján kerülhet sor.

Ugyanakkor a kérdésből nem derül ki, hogy ki a tárgyi jelzálogjog(ok) kötelezettje. Előfordulhat, hogy az ingatlannak egyetlen tulajdonosa van (jellemzően az építtető cég), és a zálogjog(ok) az egész ingatlant terhelik. Előfordulhat az is, hogy az ingatlannak már a társasház alapítása előtt több tulajdonosa van, és a zálogjog(ok) mindnyájukat terheli(k). Olyan eset is létezik, hogy az osztatlan közös tulajdonú ingatlan tulajdoni hányadait különböző zálogjogi bejegyzések terhelik, jellemzően akkor, ha a hitelfelvétel nem magához az építési tevékenységhez kapcsolódik. Az érdekelt felek egyező tartalmú nyilatkozatától eltekinteni egyetlen esetben sem lehet. A földhivatali bejegyzés során nincsen „automatizmus”, az okirati elvnek megfelelően a zálogjog(ok) átjegyzése okirat alapján történik. (Jellemző, hogy a zálogszerződés már eleve tartalmaz arra vonatkozó nyilatkozatot, hogy a társasház bejegyzését követően a zálogjogot mely társasházi külön lapra kell átjegyezni. Ilyen szerződéses rendelkezés esetén elegendő lehet azon ügyszámra visszahivatkozni, amelyben az okirat fellelhető.)

E tájékoztatás általános jellegű, a konkrét ügy egyedi tényállási elemeinek ismeretében dönthető el, hogy a társasház bejegyzéséhez, a társasházi külön lapok megnyitásához mely okiratok csatolása szükséges.

  • Van-e a földhivatalnak olyan kézzel fogható gyakorlata, amely iránymutatást biztosít az elővásárlási joggal élők sorrendjére osztatlan közös tulajdonú ingatlan adásvétele esetén abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosult külső, harmadik fél helyett tulajdonostárs? Amennyiben az ingatlan tulajdoni hányadát tulajdonostárs kívánja megvenni, akkor a többi tulajdonostársnak van-e elővásárlási joga az osztatlan közös tulajdonra tekintettel? (A válaszadás időpontja: 2020. január 28.)

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:81. § (1) bekezdése egyértelműen fogalmaz: a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben illeti meg elővásárlási jog. Amennyiben tehát egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan eszmei hányadát nem kívülálló harmadik személy, hanem valamelyik tulajdonostárs vásárolja meg, vele szemben a többi tulajdonostársnak a hivatkozott jogszabályi rendelkezés nem biztosít elővásárlási jogot.

Arra az esetre, ha az eladó kívülálló harmadik személy részére kívánja értékesíteni tulajdoni hányadát, és a vételi ajánlatra több tulajdonostárs is elfogadó nyilatkozatot tesz, a Ptk. 5:81. § (3) bekezdése tartalmaz rendelkezést: a tulajdonostársak az elővásárlási jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki – akár másik tulajdonostárssal közösen – az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt vagy őket illeti meg. Ha több ilyen – egyedül fellépő – tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ; az elővásárlási jog a választott tulajdonostársat illeti meg.

Amennyiben tehát több elfogadó nyilatkozatot tevő tulajdonostárs van, úgy közülük nem az ingatlanügyi hatóság választ, hanem az eladó dönti el, hogy melyikükkel köti meg az adásvételi szerződést. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban annak a személynek a bejegyzésére nyílik lehetőség, akivel az eladó a szerződést megkötötte, illetőleg akinek a részére a bejegyzési engedélyt megadta. Amennyiben a tulajdonostársak között annak kérdésében, hogy az elővásárlási jog melyiküket illeti meg, jogvita alakul ki, annak elbírálására az ingatlanügyi hatóságnak nincs hatásköre, a feleknek polgári bírósághoz kell fordulniuk.

  • Hogyan módosultak a jogi képviselő feladatai az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárásban? (A válaszadás időpontja: 2020. január 23.)

Az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet (Előkr.) 2. § (1) bekezdése 2020. január 1. napján kiegészült azzal a rendelkezéssel, hogy ha az eladó az adásvételi szerződésben megadta a vevő javára szóló bejegyzési engedélyt, úgy a közzétételi kérelemhez kötelezően mellékelni kell az adásvételi szerződés szerinti vevő, vevők javára történő tulajdonjog bejegyzése iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatására irányuló kérelem formanyomtatvány jogi képviselő által kitöltött példányát is.

Ezzel egyidejűleg a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 37. §-a kiegészült az (5) bekezdéssel. Ennek értelmében a mezőgazdasági igazgatási szerv a hatósági jóváhagyásról szóló határozat véglegessé válását követően az adásvételi szerződés (3) bekezdés szerint záradékolt két példányát az ingatlanügyi hatóság részére küldi meg, amennyiben az adásvételi szerződésre az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló 60 napos határidő alatt egyetlen elfogadó jognyilatkozat sem került benyújtásra, az eladó az adásvételi szerződésben megadta a vevő javára szóló bejegyzési engedélyt, továbbá amennyiben az adásvételi szerződés hatályosságához a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásán kívül más hatóság jóváhagyása, vagy engedélye nem szükséges. Az ingatlanügyi hatóság a mezőgazdasági igazgatási szerv által megküldött iratok alapján lefolytatja a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárást.

A fenti rendelkezések azt a célt szolgálják, hogy ha az adásvételi szerződés tartalmazza a bejegyzett tulajdonos által a vevő részére adott bejegyzési engedélyt, s így az okirat a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyó záradékával együtt már ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirat, úgy az ingatlanügyi hatóság haladéktalanul lefolytassa a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárást. Ezzel a jogalkotó a folyamatot “automatizálta”, a jegyzői kifüggesztést követi a jóváhagyási szakasz, utána pedig egyből megindul a tulajdonjog bejegyzési eljárás is. Mindez tehát érdemi bürokráciacsökkenést, az ügyfelek érdekeinek gyorsabb érvényesülését, a vevő tulajdonszerzéséhez vezető folyamat lerövidülését eredményezi.

Amennyiben tehát az eladó az adásvételi szerződésben megadta a bejegyzési engedélyt a vevő részére, úgy az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére irányuló közzétételi kérelemmel együtt a jogi képviselő által aláírt ingatlan-nyilvántartási kérelem-formanyomtatványt is be kell nyújtani a jegyzőhöz. Ennek következményeként a jóváhagyott szerződést nem az ügyvédnek küldi vissza, hanem az ingatlanügyi hatóságnak a tulajdonjog bejegyzési eljárás lefolytatása érdekében.

A földügyi szakigazgatás hivatalos honlapján, a http://www.foldhivatal.hu/content/view/23/27/ oldalon, a letölthető nyomtatványok között mind az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére irányuló közzétételi kérelem, mind pedig az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelem hatályos változata megtalálható.

  • Életjáradéki szerződés módosítása esetén, a kötelezett és a kötelezetti jogutód között rendezhetik-e a felek a tulajdonjog átruházását életjáradék jogcímén, a kötelezett és a jogosult feltétlen és visszavonhatatlan bejegyzési hozzájárulásának deklarálásával vagy a kötelezett és a kötelezetti jogutód között külön szerződés (például adásvételi szerződés) megkötése is szükséges? Ez alapján az Inytv. által megkövetelt formai kritériumok betartása mellett az életjáradéki szerződés-módosítás a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okirat-e? (A válaszadás időpontja: 2020. január 20.)

A szerződő felek a Ptk. 6:191. § (1) bekezdése alapján közös megegyezéssel szabadon módosíthatják a közöttük fennálló szerződés tartalmát, életjáradéki szerződés esetében akár akként, hogy egy háromoldalú megállapodás keretében a járadékadásra kötelezett személyét változtatják meg, tehát az életjáradéki szerződésbe kötelezetti oldalon új fél lép. Nincs akadálya annak sem, hogy a korábbi kötelezett és az új kötelezett közötti, az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó megállapodást is, az életjáradéki szerződés-módosításba foglalják. A konkrét ügy egyedi tényállásának figyelembevételével a felek szerződéskötési szabadsága a jogcím meghatározása tekintetében is érvényesül, ugyanakkor az okiratban rögzített jogcímnek összhangban kell lennie a megállapodás tartalmával és a valóságnak is meg kell felelnie.

A fentiek figyelembevételével, amennyiben az életjáradéki szerződés korábbi kötelezettje ruházza át az ingatlan tulajdonjogát az új kötelezettre, úgy a tulajdon átruházás jogcíme nem lehet életjáradék, hiszen ezen a jogcímen a járadékadásra kötelezett csak a járadékszolgáltatásra jogosulttól szerezhetne tulajdonjogot. Amennyiben tehát a kötelezetti jogutód vételár ellenében az eredeti kötelezettől szerez tulajdoni hányadot, úgy a tulajdonszerzés jogcíme az adásvétel lehet. Ebben az esetben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele a kettejük közötti megállapodás.

A felek számára kínálkozó másik lehetőség az, hogy az eredeti szerződő felek megszüntetik a közöttük fennálló életjáradéki szerződést, az eredeti kötelezett – életjáradéki szerződés megszüntetése jogcímén – átruházza a jogosultra az ingatlan tulajdonjogát. Ebben az esetben, amennyiben a közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult új életjáradéki szerződést köt az új kötelezettel, már nincs akadálya annak, hogy életjáradék jogcímén ruházza rá át az ingatlan tulajdonjogát. A kérelem teljesítéséhez mindhármuk szerződéses megállapodása szükséges.

  • A magyarországi ingatlan szlovák állampolgárságú tulajdonosa 2003-ban Szlovákiában elhunyt. Mivel a Szlovákiában megtartott hagyatéki eljárás során a lakás nem szerepelt a hagyatéki vagyontárgyak között, az ingatlan-nyilvántartás szerint az továbbra is az elhunyt személy tulajdonában van. Szlovák póthagyatéki eljárás jogerős határozata alapján bejegyzi-e az ingatlanügyi hatóság az örökös tulajdonjogát? (A válaszadás időpontja: 2020. január 20.)

Az Európai Parlament és a Tanács az öröklési ügyekre irányadó joghatóságról, az alkalmazandó jogról, az öröklési ügyekben hozott határozatok elismeréséről és végrehajtásáról, valamint az öröklési ügyekben kiállított közokiratok elfogadásáról és végrehajtásáról, valamint az európai öröklési bizonyítvány bevezetéséről szóló 2012. július 4-i 650/2012/EU Rendelete (Európai Öröklési Rendelet) csak a 2015. augusztus 17-ét követően elhunyt személyek vonatkozásában alkalmazandó. Annak időbeli hatálya nem terjed ki a kérdésben szereplő, 2003-ban elhunyt személy magyarországi ingatlanvagyonának átadására.

A nemzetközi magánjogról szóló 2017. évi XXVIII. törvény (Nmjtv.) 88. § d) pontja alapján kizárólag magyar bíróság járhat el jogoknak, tényeknek és adatoknak belföldön vezetett közhiteles nyilvántartásba történő bejegyzését érintő eljárásban. Az Nmjtv. 3. § a) pontja pedig kimondja, hogy e törvény alkalmazásában eltérő rendelkezés hiányában bíróság alatt a polgári ügyekben eljáró más hatóságot is megfelelően érteni kell. Mindezek figyelembevételével az Európai Öröklési Rendelet hatálya alá nem tartozó ügyekben a magyarországi közjegyzők kizárólagos joghatósága érvényesül. A 2003-ban elhunyt külföldi személy magyarországi ingatlana esetén az örökös tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére magyarországi közjegyző által kiállított hagyatékátadó végzés alapján kerülhet sor.

A külföldi személyek Európai Öröklési Rendelet hatálya alá nem tartozó hagyatéki ügyeiben az eljárás megindítását megelőzően érdemes felvenni a kapcsolatot a Magyar Országos Közjegyzői Kamara Jogi Irodájával (postacím: 1535 Budapest, Pf. 836, telefon: +36 1 489 4880, jogi@kamara.mokk.hu), amely a konkrét tényállási elemek ismeretében a követendő eljárás menetéről, esetlegesen eltérő joghatósági szabályok alkalmazandóságáról felvilágosítást nyújthat.

  • A haszonélvezeti jog felfüggesztésének ténye az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyezhető-e, ha a haszonélvező haszonélvezeti jogát a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:152. § (3) bekezdése alapján a bíróság jogerősen felfüggeszti? Ugyanis az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 4. § (2) bekezdése ilyen tény feljegyzését nem nevesíti. (A válaszadás időpontja: 2020. január 7.)

Az ingatlan-nyilvántartás az önálló ingatlanok adatait, valamint az azokhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 17. § (1) bekezdése – egyezően az Inyvhr. 4. §-ával – tételesen felsorolja (taxálja) azokat az ingatlanhoz kapcsolódó tényeket, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhetőek. Az Inytv. 2. § (2) bekezdése kimondja, hogy az e törvényben felsorolt jogokon és tényeken kívül az ingatlan-nyilvántartásba más jog bejegyzését, tény feljegyzését csak törvény rendelheti el. Tehát a feljegyezhető tények köre – a bejegyezhető jogokhoz hasonlóan – zárt, vagyis olyan tény, amelyet az Inytv. nem nevesít, vagy más törvény nem rendel el feljegyezni, nem jegyezhető fel az ingatlan-nyilvántartásba. Mivel a haszonélvezeti jog felfüggesztés tényét sem az Inytv., sem más törvény nem nevesíti, az a felsorolt tények között sem szerepel, a haszonélvezeti jog felfüggesztés tényének ingatlan-nyilvántartásban való feljegyzésére nincs lehetőség.

  • Teremgarázst érintő eljárásban, nagyszámú tulajdonos esetén, az elővásárlásról lemondó nyilatkozatok beszerzése kapcsán miként alkalmazható az Inyvhr. 75. § (3) bekezdése szerinti eljárás? (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

A jogszabály szerint “Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.”

A nyilvánvalóan nem fennálló kivételes körülmény esetén (pl. elérhető vagy nem nagyszámú jogosult), a főszabály szerint kell eljárni. A kivételes rendelkezés alkalmazhatóságát valószínűsíteni szükséges. E körben azonban a fővárosi ingatlanügyi hatóság elégségesnek látja:
– a felek együttes nyilatkozatát a rendkívüli nehézségről, illetve számottevő késedelmet valószínűsítő tényekről, és
– a valószínűsítés igazolásának valamely elfogadható formáját (közös képviselő által igazolt módon megtörtént faliújsági kifüggesztés, fotófelvétel, társasházi honlapon való közzététel stb.).

  • Szükséges-e elővásárlásról lemondó nyilatkozatok beszerzése, ha a lakást és a teremgarázs meghatározott hányadát dologösszességként értékesítik? (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Önmagában az a körülmény, hogy egy lakást és egy teremgarázs meghatározott hányadát dologösszességként értékesítik, nem mentesíti az eladót a vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosultakkal való közlésétől, a tulajdonostársak elővásárlási joga ebben az esetben is fennáll. Ezt támasztja alá a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9. pontja és a következetes bírói gyakorlat is.

  • Nem soronkívüliséggel indult eljárásban módosítható-e a kérelem soron kívülire? (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során akár a kérelem benyújtásakor, akár egy ezt követő időpontban is előterjeszthető soron kívüli elbírálás iránti kérelem. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 1996. évi LXXXV. törvény (Díjtörvény) 32/A. § (4) bekezdése alapján, a soron kívüli eljárás díja ingatlanonként 10.000 forint.

  • Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 52. §-a alapján a határozatokból minden félnek, vagy csak az eljáró jogi képviselőnek kiadmányoz a hivatal? Hány példányt küld ki a hatóság? Van-e lehetőség több példány igénylésére? (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 52. § (3) bekezdése alapján az ingatlanügyi hatóság a jogi képviselővel eljáró ügyfél részére a döntést főszabály szerint a jogi képviselője útján kézbesíti: minden esetben a döntés egy példányát küldi meg. Amennyiben ezt az ügyfél akár a kérelemben, akár más beadványban kéri, akkor a döntést közvetlenül az ő részére is kiadmányozza a földhivatal. Több példány igénylésére nincs lehetőség, ugyanakkor az ügyfélnek lehetősége van arra, hogy a döntésről utóbb iratmásolatot kérjen, oldalanként 100,- forint összegű igazgatási szolgáltatási díj ellenében (Díjtörvény 32/A. § (6) bekezdés).

  • Az Inytv. 7. § (5) bekezdését érintően felmerülő kérdés, hogy szükséges-e a szerződésben ranghelycserét rögzíteni? A tapasztalat szerint bár a zálogjog, végrehajtási jog letörlése rangsortól függetlenül megtörténik, a bankok mégis kérik a szerződésben a rangsorcsere feltüntetését. (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Számos alkalommal fordul elő, hogy egy adott ingatlanra vonatkozó jog (jellemzően tulajdonjog) bejegyzésére irányuló kérelem iktatását követően nyújtanak be az ingatlanra bejegyzett zálogjog, illetőleg elidegenítési és terhelési tilalom törlésére irányuló kérelmet. Az ügyfelek érdeke, hogy ezek törlése minél előbb megtörténjen, tekintve, hogy legtöbbször a másik, korábbi beadvány elbírálását akadályozzák. Erre való tekintettel építette be a jogalkotó 2018. december 31. napjával az Inytv. 7. §-ába az (5) bekezdést, melynek alapján immáron a rangsorban előrébb álló beadványra tekintet nélkül lehetővé válik a jelzálogjog, önálló zálogjog, átalakításos önálló zálogjog, keretbiztosítéki zálogjog, az ezekhez kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom, továbbá a végrehajtási jog törlése. Ilyen esetben tehát nem szükséges rangsorcsere-kérelmet benyújtani. Ugyanakkor nem kizárt, hogy egyes bankok saját belső szabályzata jelenleg is előírja a szerződéskötés során az ügyfelek rangsorcseréhez történő hozzájárulását. Ez utóbbiakra a hatóságnak nincs ráhatása, ugyanakkor a jogszabályi helyzet egyértelmű: a földhivatal ilyen esetekben nem követelhet és nem is követel meg rangsorcsere-nyilatkozatot.

  • Hogyan viszonyul egymáshoz az Ákr. valamint az Inytv. és az Inyvhr. az ingatlan-nyilvántartási eljárásban? Az Ákr. 51. §-a vonatkozik-e az ingatlan-nyilvántartási eljárásra? (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) rendelkezéseit a hatósági nyilvántartással kapcsolatos ügyekben, így az ingatlan-nyilvántartási eljárásokban is, alkalmazni kell. Az Ákr-től eltérni csak ott lehet, ahol arra maga az Ákr. kifejezett lehetőséget biztosít. Ugyanakkor bizonyos speciális eljárásjogi kérdésekben a szakági jogszabály számos esetben pontosítja, tartalommal tölti ki az Ákr. általános rendelkezéseit. Ilyen példaként említhető az Inytv. 25. § (2)-(3) bekezdése, amely az ügyfél fogalmára vonatkozóan tartalmaz értelmező rendelkezéseket vagy az egyes földügyi eljárások részletes szabályairól szóló 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet 9. § (2) bekezdése, amely a fellebbezés benyújtására jogosult személyek körét egyértelműsíti.

Az Ákr. 51. §-a szerint, ha a hatóság a rá irányadó ügyintézési határidőt túllépi, az eljárás lefolytatásáért fizetendő illetéknek vagy díjnak megfelelő összeget, ennek hiányában 10.000,- forintot megfizet a kérelmező ügyfélnek, aki mentesül az eljárási költségek megfizetése alól is. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban határidő túllépése esetén a hatóság az ügyfél részére egyszeres díjat fizethet csak meg, ez az eljárás lefolytatásáért fizetendő díj, annak megfelelő összeg. Mivel az ingatlan-nyilvántartási eljárásban annak természeténél fogva egyéb eljárási költség nem merül fel, így a kétszeres díjfizetés fogalmilag kizárt.

  • Van-e bármilyen formai vagy iratcsatolási kötelezettsége az eljáró ügyvédnek abban az esetben, ha társasházi ingatlan alapító okiratban meghatározott alapterületét nem érintő, abba be nem számító teraszépítés történik egy magasföldszinti lakásnál? (Az alapító okiratban a felek feltüntetik, hogy “Az ingatlanhoz tartozik x m2 alapterületű terasz.”) (A válaszadás időpontja: 2019. december 19.)

Amennyiben a társasházi alapító okirat módosítása nem eredményez változást sem a társasházi törzslapon, sem a társasházi külön lapok bármelyikén, úgy annak ingatlan-nyilvántartásba történő benyújtására nem áll fenn jogszabályi kötelezettség. Ugyanakkor ilyen esetben is célszerű és javasolt a módosított alapító okirat benyújtása, annak okirattárban történő elhelyezése céljából. Ugyanis ha a jövőben bármely arra jogosult személy meg akarja ismerni a társasház hatályos alapító okiratát, azt a földhivatali okirattárból könnyedén be fogja tudni szerezni. Ezen túlmenően, amennyiben a későbbiekben olyan módosítás kerül benyújtásra, amely ingatlan-nyilvántartási átvezetést igényel, az ingatlanügyi hatóság számára is elősegítheti az ügyintézést, a tényállás tisztázását, ha rendelkezésére áll a korábbi, “köztes” állapotot tartalmazó okirat.